Conformità Urbanistica e Catastale

Conformità Urbanistica e Catastale per un Rogito senza Sorprese

Il momento del rogito notarile dovrebbe essere vissuto come il coronamento di un sogno, un traguardo felice dove le chiavi passano di mano e una nuova avventura ha inizio.

Tuttavia, troppo spesso, venditori e acquirenti arrivano davanti al Notaio con una sottile ansia latente. Il motivo? La paura che “qualcosa non sia in regola”.

In ALPACASA crediamo che la serenità non sia un optional, ma il risultato di un metodo rigoroso di verifica documentale. Il primo e più importante pilastro di questa sicurezza è la conformità tecnica dell’immobile.
La differenza tra Catasto e Urbanistica

Un equivoco comune a molti proprietari sono convinti che, se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dell’immobile esso sia automaticamente in regola. Questo è l’errore più frequente e pericoloso. Il Catasto è un ufficio fiscale che serve a stabilire quante tasse ci saranno pagare sull’immobile.

L’Urbanistica, invece, riguarda la legittimità costruttiva presso il Comune.

Un immobile potrebbe essere “perfetto” per il fisco, ma presentare abusi edilizi per il Comune (ad esempio uno spostamento di tramezzi non autorizzato o una finestra aperta dove non previsto).

Il Notaio, per legge, verifica la conformità catastale, ma la responsabilità della conformità urbanistica ricade sulla parte venditrice con conseguenza sulla parte acquirente nel caso di rivendita futura. Arrivare al rogito senza aver incrociato questi due dati significa rischiare di procedere con un atto errato che comporterà un futuro atto di rettifica.

I passaggi essenziali per un controllo a prova di Notaio per arrivare al rogito con il sorriso e fondamentali per ALPACASA che segue e suggerisce un iter preciso che trasforma l’incertezza in certezza:
* L’Accesso agli Atti: È il primo passo fondamentale. Consiste nel richiedere al Comune tutti i progetti depositati nel tempo (licenze edilizie, concessioni, varianti). Solo confrontando il progetto originale approvato con lo stato attuale dell’immobile si può essere certi della sua regolarità.
* La Verifica della Planimetria Catastale: Si controlla che il progetto depositato all’Agenzia delle Entrate sia identico alla realtà. Anche una piccola nicchia o un armadio a muro non segnato possono richiedere un aggiornamento.

*La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico e che sostituisce il certificato di abitabilità e agibilità (dall’anno 2003) è un documento fondamentale nella compravendita, anche se non la rende nulla in sua assenza, la mancanza di agibilità può comunque portare alla risoluzione del contratto per inadempimento.

* La Relazione Tecnica Integrata (RTI): Questo è lo strumento definitivo. Un tecnico abilitato (architetto, geometra o ingegnere) redige un documento che certifica ufficialmente la corrispondenza tra stato di fatto, catasto e titoli edilizi.

Presentarsi al rogito con una RTI firmata significa dire all’acquirente e al notaio: “Questa casa è sicura al 100%”.

Perché investire nel controllo preventivo? Agire d’anticipo conviene a tutti. Il venditore evita di scoprire problemi proprio il giorno della firma del rogito, rischiando di dover pagare penali o veder sfumare la vendita. L’acquirente, d’altro canto, ha la garanzia che l’investimento della sua vita sia protetto e che non avrà problemi nel caso volesse, un domani, rivendere o ristrutturare l’immobile chiedendo un mutuo (le banche oggi sono severissime su questi controlli).

In ALPACASA, la nostra missione è fare in modo che l’unica preoccupazione delle parti al momento del rogito sia scegliere il colore delle nuove pareti. Gestire la documentazione tecnica con rigore non è solo un obbligo burocratico, ma un atto di rispetto verso il patrimonio e la tranquillità dei nostri clienti. Solo chi non ha nulla da nascondere può affrontare il Notaio con un vero sorriso.